La antigüedad media de los edificios de viviendas en España es de 43,5 años, según la Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI). Este dato justifica en parte el incremento de las reformas en nuestro país, donde la asociación Andimac pronostica que se efectuarán 1,8 millones de rehabilitaciones durante el presente ejercicio.

En una reforma, las obras y requerimientos legales de un inmueble anterior al siglo XXI son más exigentes que en propiedades de reciente creación. Para empezar con el pie derecho, es importante consultar qué permisos para reformar una casa antigua son necesarios, a fin de proceder con arreglo a las leyes estatales y autonómicas.

Al margen de la presentación de proyectos de obra y otros documentos, el meollo de la burocracia inmobiliaria descansa sobre dos tipos de licencias: de obra menor y mayor. Como se revelará en las siguientes líneas, cualquier vivienda precisa a partir de cierta edad, algo más que el alicatado del baño, la sustitución de las ventanas y otras actuaciones sencillas. Con frecuencia, será indispensable modificar la estructura de la edificación o alterar drásticamente su distribución, para lo cual debe tramitarse una licencia de obra mayor, no menor.

Evaluar el estado de la propiedad, un estudio necesario

El estudio preliminar de la vivienda es un paso fundamental. Solo diagnosticando las imperfecciones y debilidades estructurales de la edificación es posible determinar la envergadura de las obras. En las construcciones independientes, la evaluación de los cimientos proporciona una información clave. Cuando su ‘salud’ no es óptima, su reparación o refuerzo adquiere prioridad sobre el resto de actuaciones, con lo que se encarece el presupuesto. Tampoco está de más analizar la estabilidad del terreno, pues si periódicamente se producen alteraciones o se habilitan cavidades, estas afectarán al edificio tarde o temprano.

Como resultado de estos estudios y averiguaciones, se abren dos vías a seguir: si el parte final es negativo, se obligará a acometer una reforma integral; en cambio, la identificación de defectos leves encaminaría el proyecto hacia una rehabilitación parcial. En cualquier caso, conocer el estado de la propiedad arroja luz sobre las licencias de obra para casa antigua que habrán de obtenerse, tal como se detalla en las siguientes líneas.

Permisos de obra mayor, los más solicitados en casas antiguas

Aunque las ayudas y subvenciones públicas están impulsando la renovación del parque inmobiliario, el papeleo continúa siendo una cuestión peliaguda. Son muchos los trámites a presentar, las tasas a satisfacer y otras formalidades de obligado cumplimiento al hacer una reforma. En las propiedades de pueblo, de campo o con una cierta antigüedad, la envergadura del proyecto hace indispensable una licencia de obra mayor es una autorización indispensable.

Ampliando lo dicho en el punto anterior, este permiso de obras para reformar una casa antigua debe solicitarse al Ayuntamiento del municipio correspondiente si las intervenciones revisten cierta importancia. Concretamente, en cualquiera de los siguientes supuestos: (1) la elevación de la altura o el ensanchamiento del espacio de las habitaciones; (2) una modificación de la tabiquería existente; (3) la sustitución o reparación del pavimento, el suelo o las paredes; (4) los cambios drásticos en la fontanería y el sistema de calefacción; (5) la acometida de obras que afecten a áreas comunitarias de un edificio, o (6) un cambio en el uso de la propiedad, como la conversión de un local en vivienda.

Así, aunque cambiar la instalación eléctrica sin obras es factible sin autorización, la rehabilitacion de casas antiguas requiere algo más que renovar los contadores, el cableado y otros elementos del suministro. Este permiso de obras en Ayuntamiento debe acompañarse de un presupuesto y un proyecto técnico, firmado por un arquitecto, ingeniero o aparejador. Las tasas se fijan atendiendo al presupuesto presentado, siendo un pequeño porcentaje del mismo.

Posteriormente, el personal responsable del Ayuntamiento procederá a evaluar la solicitud, inspeccionando las actuaciones previstas y su compatibilidad con el marco normativo. De estar todo en orden, el permiso de reforma para casa antigua de pueblo recibirá luz verde, y las obras podrán comenzar.

Cabe recordar que cada provincia y CC.AA puede disponer de formularios y requisitos obligatorios que serían, en cambio, innecesarios en otros territorios. Por consiguiente, se recomienda informarse de los trámites vigentes en la localidad del interesado.